Jak odzyskać kaucję

Kaucję reguluje art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów (21.06.2001). Cztery kluczowe fakty:

• Maksimum: 12-krotność czynszu przy najmie zwykłym, 6-krotność przy okazjonalnym. W praktyce 1–2.
• Termin zwrotu: miesiąc od dnia opróżnienia lokalu.
• Potrącić można tylko zaległości i szkody ponad normalne zużycie. „Malowanie, bo tak się przyjęło” to nie podstawa.
• Waloryzacja: kaucja wraca jako iloczyn tej samej krotności i czynszu z dnia zwrotu.

90% sporów o kaucję wygrywa się albo przegrywa pierwszego dnia najmu.

• Żądaj protokołu zdawczo-odbiorczego jako załącznika do umowy: stan pomieszczeń, meble, sprzęty, usterki, liczniki.
• Zrób zdjęcia i film z każdego pomieszczenia, każdej rysy. Data w metadanych to twój świadek.
• Każdą usterkę wpisz do protokołu, nawet drobną. Podpisy obu stron, kopia dla ciebie.

• Wszystkie zgłoszenia usterek — pisemnie (komunikator, e-mail). Ustne ustalenia w sporze nie istnieją.
• Drobne naprawy (cieknący kran, żarówki, zawiasy) obciążają najemcę; poważne (instalacje, ściany) — wynajmującego.
• Zachowuj potwierdzenia wszystkich płatności. Gotówka — tylko za pokwitowaniem.

Zużycia naturalnego nie wolno potrącać z kaucji — tak mówi ustawa i orzecznictwo.

• Normalne: przetarte ściany i podłogi, wyblakłe tapety, poluzowane klamki, ślady mebli. Dziury po obrazach lepiej zaszpachlować.
• Szkoda: rzeczy rozbite, przypalone, zalane; zniszczone meble; zapach papierosów; zgubione klucze; samowolne malowanie.
• Zasada: oddajesz „jak przyjąłeś, minus naturalne starzenie”.

1. Posprzątaj do stanu „jak przy odbiorze”.
2. Pisemnie umów wynajmującego na przekazanie w konkretnym dniu.
3. Spisz protokół zdawczy: stan, liczniki, komplet kluczy. Znów zdjęcia/film.
4. Klucze przekaż za pokwitowaniem.
5. Zostaw pisemnie numer konta i przypomnij o ustawowym miesięcznym terminie.

1. Przypomnienie z terminem (7 dni), grzecznie i pisemnie. Często wystarcza.
2. Wezwanie do zapłaty listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Wzór poniżej.
3. Naliczaj odsetki ustawowe za opóźnienie.
4. Sąd: pozew o zapłatę. Do 20 000 zł postępowanie uproszczone, online przez e-sąd (EPU); opłata od 30 zł. Dowody: umowa, protokoły, zdjęcia, korespondencja, potwierdzenia.
5. Bezpłatna pomoc: nieodpłatna pomoc prawna w każdym powiecie.

• „Kaucja poszła na malowanie” — odświeżenie po normalnym używaniu to sprawa wynajmującego.
• „Wymagane sprzątanie z fakturą” — ustawa tego nie wymaga; wystarczy czystość jak przy odbiorze.
• „Nie ma protokołu, ale było idealnie” — bez protokołu dowodzi ten, kto żąda. Twoje zdjęcia rozstrzygają.
• „Oddam później, nie mam teraz” — problemy finansowe nie uchylają terminu. Termin + odsetki.
• Cisza — od razu wezwanie listem poleconym: milczenie źle wygląda w sądzie.

[Miejscowość], dnia [data]

[Imię i nazwisko najemcy]
[adres do korespondencji]
[telefon / e-mail]

Do: [Imię i nazwisko wynajmującego]
[adres]

WEZWANIE DO ZAPŁATY

Na podstawie art. 6 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów wzywam do zwrotu kaucji zabezpieczającej w kwocie [kwota] zł, wpłaconej w związku z umową najmu lokalu przy ul. [adres lokalu], zawartą dnia [data umowy].

Lokal został zwrócony w dniu [data zwrotu] (protokół zdawczo-odbiorczy w załączeniu). Ustawowy miesięczny termin zwrotu kaucji upłynął w dniu [data].

Wpłaty proszę dokonać w terminie 7 dni od otrzymania niniejszego wezwania na rachunek bankowy:
[numer konta]

W przypadku braku zapłaty w wyznaczonym terminie skieruję sprawę na drogę postępowania sądowego, co narazi Pana/Panią na dodatkowe koszty (odsetki ustawowe za opóźnienie, koszty sądowe i zastępstwa procesowego).

Z poważaniem,
[podpis]